전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 보증금 1원을 월세 얼마로 바꿀 수 있는지를 정하는 비율입니다. 계산은 간단합니다. 보증금에 전환율을 곱해 연 금액을 구하고 12로 나누면 월세가 됩니다. 예를 들어 전환율 4.75%에서 보증금 1억원을 월세로 돌리면 1억 × 4.75% ÷ 12 ≈ 395,833원이 됩니다. 반대로 월세 50만원을 보증금으로 돌리면 50만 × 12 ÷ 4.75% ≈ 126,315,789원입니다.
법정 전환율 — 기준금리 + 2%p
주택임대차보호법은 계약 기간 중·갱신 시 전세를 월세로 전환할 때의 상한을 한국은행 기준금리 + 2%p로 정하고 있습니다. 2026년 7월 기준금리가 2.75%이므로 법정 전환율은 4.75%입니다. 임대인이 이보다 높은 전환율로 월세를 요구하면 초과분은 법적으로 무효입니다. 주의할 점은 이 상한이 "기존 계약의 전환"에 적용된다는 것입니다. 신규 월세 계약의 가격 자체는 시장에서 정해지므로, 신규 계약이라면 이 계산기를 "시세가 합리적인지 가늠하는 잣대"로 쓰면 됩니다.
전세 vs 월세, 손익 따지는 법
갱신을 앞두고 "보증금을 올려주는 대신 월세를 낮출까?" 같은 선택을 할 때는 보증금 차액의 기회비용과 월세를 비교하면 됩니다. 보증금 1억을 더 넣는 대가로 월세가 40만원 줄어든다면, 1억의 연간 가치는 480만원(4.8%)입니다. 내가 그 1억을 예금(세후 약 2%대)으로 굴릴 수 있을 뿐이라면 보증금을 올리고 월세를 줄이는 쪽이 유리하고, 전세대출 금리가 4.8%보다 낮아도 대출로 보증금을 올리는 쪽이 유리합니다. 반대로 그 돈으로 더 높은 수익을 낼 수 있다면 월세가 낫습니다. 핵심은 "전환율과 내 돈의 수익률(또는 대출 금리)의 비교"입니다.
갱신 때 함께 알아둘 것 — 5% 상한과 월세 세액공제
계약갱신요구권을 사용해 갱신하는 경우, 보증금과 월세를 합친 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 전세를 월세로 전환하면서 사실상 임대료를 5% 넘게 올리는 것도 안 되므로, 전환 계산과 5% 상한을 함께 확인해야 합니다. 또 하나, 월세로 살게 됐다면 월세 세액공제를 챙기세요. 총급여 등 요건을 충족하는 무주택 세대주는 연말정산에서 낸 월세의 15~17%를 세액공제로 돌려받을 수 있습니다(한도 있음). 월세 부담을 계산할 때 이 환급분까지 감안하면 전세·월세 비교가 더 정확해집니다.
이 계산기 이용 시 유의사항
기준금리는 한국은행 금융통화위원회 결정에 따라 수시로 바뀌며, 이 계산기의 법정 전환율은 2026년 7월 기준금리 (2.75%) 기준입니다. 실제 분쟁 상황(전환율 초과 청구 등)에서는 계약 시점의 기준금리가 적용되므로, 정확한 판단은 한국은행 기준금리 고시와 주택임대차분쟁조정위원회·법률 상담을 통해 확인하세요.