대출 한도를 정하는 3개의 규제 — DSR·LTV·DTI
집을 살 때 "얼마까지 빌릴 수 있나"는 세 가지 규제 중 가장 낮은 한도로 정해집니다. DSR은 갚을 능력(소득 대비 연 원리금), LTV는 담보 가치(집값 대비 대출 비율), DTI는 소득 대비 주담대 원리금+기타 이자 비율입니다. 현재 실무에서 가장 강한 제약은 대부분 DSR입니다. 은행권 40%, 2금융권 50%가 기준이라, 연소득 6,000만원 직장인은 연 원리금 2,400만원(월 200만원)을 넘는 대출이 은행에서 어렵습니다.
스트레스 DSR — 한도가 예전보다 줄어든 이유
2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 전 금융권 가계대출에 시행됐습니다. 핵심은 한도를 계산할 때 실제 금리에 스트레스 금리 1.5%p를 더해 심사한다는 것입니다. 금리 4% 대출이라면 한도는 5.5% 기준으로 계산되므로, 같은 소득이라도 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다. 연소득 6,000만원·30년 만기 기준으로 스트레스 적용 전 약 4.2억이던 은행 한도가 적용 후 약 3.5억으로 내려가는 수준입니다. 실제 이자는 원래 금리로 내니 상환 부담이 늘어나는 것은 아니고, "빌릴 수 있는 상한"만 보수적으로 잡는 제도입니다.
DSR 계산에 들어가는 것과 안 들어가는 것
- 포함 — 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금대출(일부) 등 대부분의 가계대출 원리금
- 부분 반영 — 전세자금대출(이자 상당액), 마이너스통장(한도 기준 산정)
- 제외 — 중도금·이주비 대출, 보험계약대출, 300만원 이하 소액 신용대출 등
마이너스통장은 실제로 쓰지 않아도 약정 한도 기준으로 DSR에 잡히는 경우가 많아, 주담대를 앞두고 있다면 안 쓰는 마이너스통장 한도를 줄이거나 해지하는 것만으로 한도가 늘어날 수 있습니다. 반대로 대출 직전의 신용대출은 한도를 크게 깎아 먹으므로 순서를 신중히 정해야 합니다.
소득 증빙이 한도를 좌우합니다
DSR의 분모는 "은행이 인정하는 연소득"입니다. 직장인은 근로소득 원천징수영수증으로 간단하지만, 프리랜서·자영업자는 소득금액증명원(경비를 뺀 소득금액 기준)이라 실제 벌이보다 적게 잡히기 쉽습니다. 부부합산 소득으로 신청하면 분모가 커져 한도가 늘어나고, 이직·연봉 인상 직후라면 최신 소득 자료가 반영되는 시점을 확인하는 것이 좋습니다. 같은 사람이라도 어떤 소득 서류를 내느냐에 따라 한도가 수천만 원 달라질 수 있습니다.
이 계산기 이용 시 유의사항
이 계산기는 신규 대출을 원리금균등 상환으로 가정한 단순 추정입니다. 실제 심사는 소득 산정 방식(증빙·인정·신고 소득), 상품별 만기 상한, LTV 규제, 지역별 규제가 함께 적용되어 달라질 수 있습니다. 정확한 한도는 각 은행의 사전 한도 조회나 대출 비교 플랫폼에서 확인하세요.